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Construtora atrasou a obra: quais multas e indenizações o comprador pode cobrar?

Felipe Tissot
há 1 hora
8 min de leitura

Se a construtora passou do prazo de entrega — e também dos 180 dias de tolerância —, o comprador não precisa aceitar o atraso em silêncio. A lei e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) garantem, em resumo, quatro coisas: indenização por cada mês de espera (ou a devolução integral do que foi pago, se a escolha for desfazer o negócio), a multa do contrato aplicada em sentido inverso (quando só o comprador era punido), o fim da cobrança dos chamados "juros de obra" e, nos casos mais graves, dano moral.


O que muda de um caso para outro é o cálculo. E é nele que muitos compradores perdem dinheiro, seja por pedir menos do que têm direito, por pedir o que a jurisprudência não aceita ou por assinar um termo de quitação na entrega das chaves. Este artigo explica, em ordem de importância, o que pode ser cobrado, quanto e por quanto tempo.


Os direitos de quem comprou na planta e recebeu com atraso


•   Tolerância máxima de 180 dias corridos, e só se estiver prevista no contrato de forma clara e destacada (art. 43-A da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018).

•   Vencida a tolerância, o comprador escolhe: desfazer o contrato e receber tudo de volta, com correção e a multa contratual, em até 60 dias; ou manter o imóvel e receber 1% do valor pago por mês de atraso, proporcional aos dias, com correção monetária.

•   Aluguel presumido: o STJ entende que o atraso gera prejuízo presumido, indenizável pelo valor do aluguel de um imóvel semelhante, sem que o comprador precise provar o que perdeu — mesmo que o imóvel tenha sido comprado para investir (STJ, REsp 1.971.305, 2025).

•   Juros de obra: é ilegal cobrá-los depois do prazo de entrega somado à tolerância (Tema 996). O que foi pago indevidamente deve voltar.

•   Multa invertida: se o contrato só previa multa contra o comprador, ela serve de parâmetro para indenizar o comprador quando quem atrasa é a construtora (Tema 971).

•   Dano moral: não é automático, mas é reconhecido quando o atraso é longo ou há circunstâncias agravantes (STJ, 4ª Turma, REsp 1.971.305).

•   Prazo para cobrar: dez anos (STJ, Segunda Seção, EREsp 1.280.825).


A construtora pode atrasar 180 dias sem pagar nada?


Pode — desde que o contrato diga isso com todas as letras. A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, incluiu na Lei de Incorporações (Lei 4.591/64) o art. 43-A, que admite a entrega em até 180 dias corridos após a data prevista, "desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada", sem penalidade para a incorporadora.


Três detalhes costumam passar despercebidos. Primeiro, o prazo é em dias corridos: cláusula que conta em dias úteis ou que estica a tolerância além de 180 dias é considerada abusiva pelos tribunais. Segundo, o contrato precisa fixar data certa de entrega — o STJ decidiu que o prazo não pode ficar vinculado à liberação do financiamento ou a qualquer outro negócio (Tema 996, tese 1.1). Terceiro, entrega é chaves na mão, não "habite-se": para o STJ, a indenização corre até a data em que a posse é efetivamente disponibilizada ao comprador — e não até a data do documento da prefeitura.


Passou dos 180 dias: a multa de 1% ao mês ou a devolução integral


A partir daí, o comprador que está em dia com as parcelas tem dois caminhos e deve optar por um deles (art. 43-A, § 3º):

Caminho 1 — desfazer o negócio. A incorporadora deve devolver a integralidade dos valores pagos, mais a multa prevista no contrato, tudo corrigido, em até 60 dias (§ 1º). Também pode ser pedida de volta a comissão de corretagem; o prazo é de dez anos, contados de quando o comprador soube da recusa da construtora em devolver (STJ, Tema 1.099, 2025). Quem escolhe esse caminho, porém, pode ficar sem o aluguel presumido: a 4ª Turma do STJ entende que a devolução integral com juros já repõe o patrimônio e exige prova dos lucros cessantes (AgInt no REsp 1.881.482, 2024), enquanto a 3ª Turma continua a presumi-los (AgInt no AREsp 3.052.482, 2026). O tema ainda não foi pacificado.

Caminho 2 — manter o imóvel e ser indenizado. Para cada mês de atraso além da tolerância, a lei garante 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, calculado dia a dia (pro rata die) e corrigido monetariamente (§ 2º).

Aqui aparece a primeira discussão relevante: o que é "valor efetivamente pago". Muitos contratos limitam a indenização aos valores pagos "diretamente" à construtora, deixando de fora a parcela financiada pelo banco e repassada à obra. A redação da cláusula, o extrato do financiamento e a prova de quem recebeu cada valor definem a base de cálculo — e a diferença pode ser grande. A 2ª Turma Recursal do TJPR, em Curitiba, já decidiu que o valor financiado pelo banco entra na base de cálculo (autos 0044731-62.2024.8.16.0182, julgado em 02/12/2025).


O que o STJ acrescenta: aluguel presumido e juros de obra


Em 2019, o STJ fixou, em julgamento de recursos repetitivos (obrigatório para todos os juízes do país), o Tema 996 (REsp 1.729.593, Segunda Seção, julgado em 25/09/2019). As teses foram firmadas para contratos do Minha Casa, Minha Vida, mas os tribunais do Paraná costumam aplicá-las como regra geral:

1.    O contrato deve trazer prazo certo de entrega, admitida apenas a soma da tolerância.

2.    Descumprido o prazo com a tolerância, o prejuízo do comprador é presumido: indenização "na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado", até a disponibilização da posse.

3.    É ilícito cobrar juros de obra ou encargo equivalente depois do prazo de entrega somado à tolerância.

4.    Vencido o prazo, o saldo devedor deixa de ser corrigido pelo índice da construção civil (INCC) e passa ao IPCA, salvo se este for pior para o consumidor.


Na prática, os tribunais costumam fixar o aluguel presumido entre 0,5% e 1% do valor do imóvel por mês. Já os juros de obra (ou "taxa de evolução de obra") cobrados depois do prazo devem ser devolvidos; a devolução em dobro, prevista no Código de Defesa do Consumidor, depende de a cobrança ter contrariado a boa-fé objetiva, segundo a Corte Especial do STJ (EAREsp 676.608, 2020) — critério que vale para os valores pagos a partir de 30/03/2021. Nos Juizados do Paraná, as decisões recentes se dividem, com leve maioria pela devolução simples.


Multa do contrato vale contra a construtora? E dá para somar tudo?


Vale. No Tema 971, o STJ decidiu que, nos contratos de adesão firmados com incorporadoras, a multa prevista apenas contra o comprador deve ser considerada como parâmetro para indenizar o comprador quando o inadimplemento é da construtora. É a chamada inversão da cláusula penal. Nos contratos mais novos, porém, é comum já existir cláusula que indeniza o comprador pelo atraso, repetindo a regra da lei — e, nesse caso, não há o que inverter.


Somar, porém, tem limites. No Tema 970, o STJ fixou que a multa moratória do contrato, quando equivalente a um aluguel, não se acumula com o aluguel presumido — a multa já cumpre esse papel. A Terceira Turma esclareceu depois que, se a multa do contrato ficar abaixo do aluguel de mercado (no caso, era de 0,5% sobre o valor pago), o comprador pode cobrar os lucros cessantes — somados à multa ou no lugar dela (REsp 2.025.166, 2022). E a relação entre a indenização legal de 1% do art. 43-A e o aluguel presumido do STJ ainda gera decisões diferentes nos tribunais: o cálculo bem feito considera as duas rotas e sustenta a mais favorável que o contrato e a jurisprudência permitirem.


Um exemplo, apenas ilustrativo. Imóvel de R$ 300 mil, com R$ 90 mil pagos diretamente à construtora e seis meses de atraso além da tolerância. Pela indenização legal, 1% de R$ 90 mil por mês dá R$ 5.400 no período. Pelo aluguel presumido a 0,5% do valor do imóvel, o resultado é R$ 9.000. Se o valor financiado entrar na base, como decidiu a 2ª Turma Recursal, e o banco tiver repassado todo o financiamento à construtora, a indenização legal sobe para R$ 18.000. Somam-se a isso os juros de obra cobrados no período, que devem voltar, e a correção monetária. Os números variam em cada caso — mas mostram por que a escolha da tese não é detalhe.


Dano moral por atraso de obra: quando o STJ reconhece


O simples atraso, por si só, não gera dano moral para o STJ — e imóvel comprado como investimento raramente o justifica. O quadro muda quando as circunstâncias se agravam. Em decisão de novembro de 2025 (REsp 1.971.305, relator ministro Raul Araújo), a 4ª Turma reafirmou que o atraso, sozinho, não gera dano moral presumido, mas manteve a indenização de R$ 10 mil porque o atraso foi de quase dois anos e veio acompanhado de incerteza sobre a conclusão da obra — o que vai além do simples descumprimento do contrato.

Em atrasos de poucos meses, Juizados e Turmas Recursais costumam exigir prova de um transtorno concreto: casamento adiado, mudança de cidade, aluguel dobrado, filhos sem escola no bairro novo. Guardar essas provas desde o início faz diferença.


Contra quem cobrar, em que prazo e onde


•   Quem responde: a incorporadora e as empresas do mesmo grupo que participaram do empreendimento (é comum a obra estar em nome de uma "SPE"). A corretora ou imobiliária que apenas intermediou a venda, em regra, não responde pelo atraso; responde se participou da incorporação ou da construção, se é do mesmo grupo econômico da construtora ou se houve confusão ou desvio de patrimônio da construtora em seu benefício (STJ, Tema 1.173, 2025).

•  Prazo: dez anos a contar do descumprimento, por se tratar de inadimplemento contratual (STJ, Corte Especial, EREsp 1.281.594, 2019; Segunda Seção, EREsp 1.280.825, 2018).

•  Contratos anteriores a 28/12/2018: a Lei 13.786 não retroage; valem as regras do STJ (Temas 970, 971 e 996), que já garantiam o essencial.

•  Onde: causas de até 40 salários mínimos podem ir ao Juizado Especial Cível, sem custas iniciais; acima disso, à Vara Cível. Em São José dos Pinhais e Curitiba, os dois caminhos são frequentes em casos de atraso de obra.


O que fazer agora


1. Separe o contrato, os aditivos e o quadro-resumo; anote a data prevista de conclusão e some 180 dias — a partir dali, cada dia conta.

2. Reúna os comprovantes de tudo o que pagou, inclusive boletos de juros de obra ou taxa de evolução de obra e o extrato do financiamento.

3. Guarde as provas do transtorno: contrato e recibos de aluguel, mensagens e comunicados da construtora, comprovantes de mudança.

4. Não assine termo de quitação, aditivo de prorrogação ou "acordo" na entrega das chaves sem análise — eles costumam fechar a porta da indenização.

5. Desconfie da "entrega" apenas no papel: habite-se sem chaves não interrompe o atraso.

6. Registre por escrito, com data, o pedido de entrega ou de indenização à construtora.


Comprou na planta em São José dos Pinhais ou em Curitiba?


Atendemos casos de atraso de obra, distrato e vícios do imóvel novo no escritório do Centro de São José dos Pinhais.

Envie o contrato e os comprovantes pelo WhatsApp (41) 3282-2533: analisamos os documentos e devolvemos uma avaliação franca dos caminhos possíveis no seu caso — inclusive quando o melhor conselho for negociar.



Conteúdo informativo (Provimento 205/2021 do Conselho Federal da OAB). Não substitui a análise do caso concreto. Trevisan e Tissot Advogados Associados – OAB/PR 3790.

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